¿Qué normativa rige las comunidades de propietarios? La normativa que regula las comunidades de propietarios, por rango, es la siguiente:
- El Artículo 396 del Código Civil
- La Ley de Propiedad Horizontal
- Los Estatutos
- El Reglamento de Régimen Interior
- Acuerdos adoptados en Junta de Propietarios
Artículo 396 del Código Civil
Se encuentra recogido bajo el Título III, de la Comunidad de Bienes, del Libro II (De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones), del Código Civil.
Este artículo sienta las bases del régimen especial de propiedad denominado como “propiedad horizontal”.
En concreto:
- Define los elementos privativos, y los elementos comunes
- Confiere el derecho inherente de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, del que gozan todos los propietarios de elementos privativos
- Determina la indivisibilidad de las partes en copropiedad. O lo que es lo mismo, que no es posible dividir la cosa común, en sí misma, ni tampoco es posible separar el derecho de propiedad sobre un espacio privativo, del derecho que se tiene sobre el elemento común. Son derechos “inseparablemente unidos”.
Básicamente, el artículo 396 del Código Civil recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad, y es una norma de remisión. Es decir, remite a otra norma capaz de regular jurídicamente la propiedad horizontal, ya que su complejidad así lo requiere.
La Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) tiene por objeto la regulación del régimen especial establecido en el artículo 396 del Código Civil (es decir, la propiedad horizontal).
La LPH se aplica a:
- Las comunidades de propietarios, tanto si han otorgado el título constitutivo (artículo 5 de la LPH), como si no lo han otorgado
- Los complejos inmobiliarios privados (en los términos establecidos en la LPH)
- Las subcomunidades
- Las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos
En cualquier caso, la LPH admite la posibilidad de que, de manera voluntaria, “se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes”, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario establecidas en la citada ley. De esta manera, se podrá adecuar la ordenación a las circunstancias y situaciones de cada caso.
Los Estatutos
Los Estatutos permiten disponer de autonomía privada a la comunidad para adecuar la normativa a las particularidades de esta, siempre y cuando los Estatutos no contravengan lo establecido en el artículo 396 del Código Civil y/o de la Ley de Propiedad Horizontal.
La LPH define los Estatutos, en su artículo 5, como las “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones”
La existencia de los Estatutos no es obligatoria, y su otorgamiento pertenece al Promotor (que habitualmente los incluye en el Título Constitutivo, formalizado en la denominada Escritura de División Horizontal), y a la comunidad de propietarios.
La comunidad de propietarios tiene la posibilidad de crear los Estatutos, o modificar los ya existentes. Esto supone una modificación del Título Constitutivo y por tanto será preciso la adopción de un acuerdo por unanimidad (artículo 17.6 de la LPH)
Asimismo, para que los Estatutos afecten a terceros (por ejemplo, futuros propietarios), deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
Reglamento de Régimen Interior
El Reglamento de Régimen Interior regula “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”, “dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos” (Artículo 6 de la LPH).
Al igual que sucede en el caso de los Estatutos, no es obligatorio que exista el Reglamento de Régimen Interior. No obstante, en caso de que la comunidad desee regular su contenido y formalizarlo, podrá hacerlo bastando para ello la adopción del acuerdo por mayoría al que se refiere el artículo 17.7 de la LPH, en Junta de Propietarios.
Asimismo, el Reglamento de Régimen Interior obliga a todos los propietarios, al igual que los Estatutos.
Las principales diferencias entre los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior son:
- Los Estatutos regulan los aspectos legales por los que se rige la comunidad en exceso de lo que ya establecen normas superiores (art. 396 del Código Civil y la LPH). Se constituyen por unanimidad, y para que afecten a terceros, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
- El Reglamento de Régimen Interior, en cambio, recoge detalles de convivencia y uso de elementos comunes. Asimismo, se formaliza mediante el mero acuerdo por mayoría en Junta de Propietarios. Por último, la LPH no precisa que sea necesario que esté inscrito en el Registro de la Propiedad para que afecten a terceros
Acuerdos adoptados en Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios podrá adoptar los acuerdos que estime oportunos a lo largo de la vida de la comunidad, según las circunstancias que en cada momento se den. De manera que, la comunidad puede autorregularse a necesidad.
Asimismo, según establece el artículo 17.9 de la LPH “los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios”.
